Desde la sanción de la nueva Ley los alquileres subieron un 19,2% en CABA

El precio de los alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) acumularon una suba de 19,2% en los últimos tres meses impulsados por la sanción de la nueva ley, de acuerdo a un informe que publicó el sitio web Zonaprop. 

En agosto, el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes en la ciudad porteña fue de $26.137 por mes, lo que significó un incremento de 6,5% intermensual. Sin embargo, fue inferior a la alza de julio (7,9%) “pero superior a la velocidad de ajuste pre-ley de alquileres”.

En lo que va de 2020, acumulan una suba del 37,6 por ciento, contra una inflación del 18,2 por ciento (según Indec y el REM). En términos interanuales, el incremento fue del 56 por ciento, el mayor desde 2012. Así se desprende de un informe realizado por el portal de búsquedas Zonaprop.  Hay indicios de que el impacto de esta ley podría continuar presente durante el mes de septiembre.

Con respecto a los precios promedio en la Ciudad de Buenos Aires, un departamento medio de dos ambientes y 50 m2 se ubica en 26.137 pesos por mes, es decir, sube un 6,5% en el mes, es inferior al incremento de julio (7,9%), pero superior al ajuste mensual previo a la ley. Por su parte, una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por 36.184 pesos mensuales. En los últimos 6 meses los valores de alquiler aumentan a una velocidad de 56% anual, la mayor suba desde el inicio de la serie en 2012.

Si se detallan los valores de alquiler de acuerdo con los distintos barrios de la ciudad, Puerto Madero es el más costoso, con un precio medio de 55.173 por mes, seguido de Palermo (32.312 pesos por mes) y Núñez (30.516 pesos por mes). En la zona media de precios se encuentran: Chacarita (27.336 pesos por mes), Saavedra (26.200 pesos por mes), Parque Chacabuco (25.551 pesos por mes), Monserrat (23.793 pesos por mes) y Santa Rita (22.828 pesos por mes). Con respecto a los barrios con alquileres más económicos se encuentran: Mataderos (20.194 pesos por mes), Villa Luro (19.714 pesos por mes) y, por último, Lugano (15.659 pesos por mes).

En relación con la variación anual de precios, es también Puerto Madero el barrio con mayor incremento de precio interanual (83,9%), seguido de Agronomía (74,4%) y Barracas (73,4%). Los barrios que tuvieron un menor incremento de precio anual son: Parque Patricios (36,2%), Lugano (30,7%) y Constitución (29,6%).

Las mayores subas en el último año y en el último mes se dieron en el corredor norte, como es habitual (53,8 por ciento anual y 6,8 por ciento mensual). Sin embargo, en el último mes se dieron fuertes subas en zonas donde no suele haber incrementos tan altos: el sureste (10 por ciento), el oeste (8,8 por ciento) y el corredor noroeste (8,2 por ciento).

El consultor inmobiliario Daniel Bryn explicó  que hay cuatro motivos que podrían explicar estas subas. Por un lado, la nueva ley de alquileres, que cambió la forma de actualización. El propietario o la inmobiliaria dejará de percibir un aumento en los próximos 6 meses y pasará a obtenerlo dentro de un año. En los anteriores contratos, se establecían los aumentos semestrales de acuerdo a lo que el locador estimaba que sería la inflación de los próximos meses. Ahora, la actualización será de acuerdo a lo que establezca un índice que publica el Banco Central, basado mitad por inflación y la otra mitad por variación salarial.

“Hay incertidumbre de cómo va a funcionar el índice, la variación salarial se va a actualizar por el Ripte, que nadie sabe muy bien cómo se calcula”, aseguró Bryn. Además, anticipó que esto podría cambiar “cuando pase el primer año y observen que el cálculo es razonable y las reglas son claras”. Otro motivo es el traslado al precio del alquiler de ciertos ítems que la ley prevé que el locador debe hacerse cargo, como el ABL.

En tercer lugar, Bryn observa una mayor demanda, debido a varios meses en los que no hubo mudanzas, la incertidumbre del decreto 320, las familias buscando mudarse a lugares más amplios debido al teletrabajo y, la baja en los costos para acceder a un departamento. Con la nueva ley, sólo debe desembolsarse el valor del alquiler y el depósito, equivalente a un mes de alquiler. Y mientras crece la demanda, el mercado observa una retracción de la oferta, entre quienes optan por dejar el departamento vacío o quienes lo ponen en venta.

De todos modos, cabe aclarar que existe el costo de oportunidad de tener un departamento vacío, con gastos como las expensas y las facturas de agua, luz y gas. Además, quienes eligen poner a la venta una propiedad se encuentran con un parate en el mercado inmobiliario: se venden tan sólo 500 departamentos por mes, la caída lleva 26 meses, y hay récord de publicaciones de departamentos. Los precios acumulan una baja del 3,8 por ciento en lo que va de 2020, según Zonaprop.

Por su parte, Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, calificó a la fuerte suba como un “golpe de mercado”. “Buscan que nos resignemos y no peleemos más por ampliar nuestros derechos”, dijo a este diario. “En estos momento queda claro que el acceso a la vivienda tiene que estar regulado porque las consecuencias, sino, serán gravísimas”, aseguró. Además, agregó que los inquilinos buscarán que haya una definición sobre el futuro del decreto 320, luego de que el presidente Alberto Fernández dijera en una entrevista que analizan extenderlo.