La construcción en alza redibuja la Ciudad: Villa Urquiza y Saavedra entre los barrios que más crecieron

La Ciudad de Buenos Aires atraviesa un proceso sostenido de crecimiento inmobiliario que, lejos de concentrarse únicamente en los barrios históricos del desarrollo urbano, comenzó a desplazarse con fuerza hacia zonas del norte y noroeste porteño. En ese nuevo escenario, los barrios de la Comuna 12, como Villa Urquiza y Saavedra, se posicionan entre los que más construcciones sumaron en los últimos años, generando tanto oportunidades como fuertes cuestionamientos por parte de los vecinos.

El avance de torres, edificios de mediana altura y desarrollos residenciales está modificando el paisaje urbano y la dinámica cotidiana de barrios tradicionalmente caracterizados por su perfil residencial, calles tranquilas y casas bajas. Para muchos habitantes, este crecimiento acelerado implica una pérdida progresiva de identidad barrial, además de molestias concretas vinculadas al ruido, el tránsito pesado y la saturación de servicios.

Un nuevo mapa de la construcción en la Ciudad

Durante los últimos cinco años, la actividad de la construcción en la Ciudad de Buenos Aires mostró cambios profundos, atravesados por la pandemia, la inestabilidad económica, los cambios de gobierno y las sucesivas modificaciones al Código Urbanístico. Este conjunto de factores provocó un corrimiento del desarrollo inmobiliario, que dejó de concentrarse exclusivamente en barrios como Palermo, Belgrano o Recoleta para expandirse hacia nuevas zonas con mayor disponibilidad de suelo.

El análisis de los permisos de obra se convirtió en una herramienta clave para anticipar hacia dónde avanza la ciudad. Aunque un permiso no siempre se traduce en una obra inmediata, sí refleja decisiones de inversión y marca tendencias claras sobre el modelo urbano que se está consolidando.

Tres etapas que explican el boom constructivo

El proceso puede dividirse en tres grandes momentos.
El primero se dio entre 2020 y 2021, cuando la pandemia paralizó inicialmente la actividad, pero luego impulsó una fuerte reactivación. Con costos de construcción relativamente bajos, valores del metro cuadrado en dólares deprimidos y programas de blanqueo, el sector registró uno de sus años más activos, con más de mil permisos aprobados y millones de metros cuadrados habilitados.

El segundo período, entre 2022 y 2023, estuvo marcado por la incertidumbre económica y regulatoria. Hubo caídas en la superficie autorizada, pero también picos de aprobación vinculados al apuro de desarrolladores por anticiparse a posibles cambios normativos.

Finalmente, en la etapa 2024–2025, la superficie autorizada se mantuvo en niveles elevados, aunque con un dato distintivo: el protagonismo creciente de barrios como Villa Urquiza y Saavedra, que comenzaron a figurar de manera sostenida entre los que más obras nuevas sumaron.

Villa Urquiza y Saavedra, protagonistas del crecimiento

En los rankings recientes de permisos de obra, Villa Urquiza aparece de forma reiterada entre los primeros puestos, junto a barrios tradicionalmente desarrollados. Saavedra, por su parte, mostró uno de los crecimientos interanuales más marcados, impulsado por la cercanía a grandes avenidas, el Parque Sarmiento y la disponibilidad de terrenos que permiten la construcción en altura.

Estos barrios dejaron de ser alternativas secundarias para convertirse en polos atractivos para desarrolladores, con proyectos de edificios residenciales, emprendimientos mixtos y complejos de mediana escala que modifican el perfil urbano.

El malestar vecinal frente al avance del cemento

Sin embargo, el crecimiento no está exento de conflictos. Vecinos de Villa Urquiza y Saavedra expresan desde hace tiempo su preocupación por la cantidad de obras en simultáneo, que generan ruidos constantes, veredas ocupadas, cortes de calle y una circulación permanente de camiones y maquinaria pesada.

A esto se suma un reclamo más profundo: la sensación de que el avance de la construcción está borrando la identidad histórica de los barrios, reemplazando casas bajas y comercios tradicionales por edificios que, en muchos casos, no dialogan con el entorno urbano existente.

También surgen cuestionamientos sobre la capacidad de la infraestructura para acompañar el crecimiento poblacional: servicios colapsados, problemas de estacionamiento, mayor tránsito y presión sobre los espacios verdes.

Un norte que crece y un sur que sigue postergado

Mientras barrios del norte y noroeste porteño consolidan su expansión, la zona sur de la Ciudad continúa relegada. Pese a los incentivos incluidos en las últimas propuestas de modificación del Código Urbanístico, barrios como Barracas, Parque Patricios o Nueva Pompeya siguen sin atraer inversiones en la misma magnitud.

La falta de financiamiento hipotecario y la percepción de mayor riesgo para los desarrolladores aparecen como algunos de los factores que explican esta brecha territorial, profundizando una Ciudad con crecimientos desiguales.